Die Bewertung einer Liegenschaft kann sehr komplex sein. Es sind einige Unterlagen erforderlich, die ich als Sachverständige für Immobilienbewertung auswerte und bewerte. Hier finden Sie Antworten zu häufig gestellten Fragen und Wissenswertes zur Immobilienbewertung.
FAQ
Häufig gestellte Fragen und Wissenswertes zur Immobilienbewertung.
Wie zuverlässig sind Online-Bewertungstools?
Online-Bewertungstools bieten dem Laien eine schnelle und unkomplizierte Möglichkeit, eine erste sehr grobe Einschätzung des Werts einer Immobilie zu erhalten.
Sie ersetzen jedoch nicht die präzise Verkehrswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch qualifizierte Sachverständige oder Gutachter. Online-Bewertungen werden von öffentlichen Institutionen, Banken etc. nicht anerkannt.
Was ist der Unterschied zwischen einem Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten?
Das Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB hat in Deutschland eine besondere Stellung, da es von vielen Institutionen, Behörden und Gerichten ausschließlich anerkannt wird. Ein Verkehrswertgutachten kann auch schon mal aus 60 bis 100 Seiten bestehen.
Nicht immer ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB erforderlich. Ein sogenanntes Kurzgutachten ist eine Form der Gutachterlichen Stellungnahme und kann zur Orientierung für Kauf oder Verkauf, zur eigenen Vermögensübersicht und Wertaufteilung bei gütlicher Einigung dienen, jedoch eignet es sich nicht für gerichtliche oder behördliche Zwecke. Das sogenannte Kurzgutachten umfasst etwa 30 bis 40 Seiten.
Wie ist der Ablauf einer Immobilienbewertung?
01
Die Angabe des Zwecks des Gutachtens ist erforderlich.
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Abstimmung der erforderlichen Unterlagen, in Abhängigkeit des zu bewertenden der Objekts, wobei zu klären ist, ob Unterstützung bei der Einholung der Unterlagen gewünscht ist.
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Ein Ortstermin wird festgelegt, wenn sämtliche erforderliche Unterlagen vorliegen.
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Die Erkenntnisse des Ortstermins, die erforderlichen Unterlagen werden ausgewertet und bewertet, wobei das Marktgeschehen zum Wertermittlungsstichtag berücksichtigt wird.
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Übergabe des Gutachtens und ggf. Beantwortung der Fragen zum Gutachten. Ein gutes Gutachten jedoch, ist selbsterklärend und sollte möglichst keine Fragen aufwerfen.
Welche Kosten entstehen für ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB?
Das Mindesthonorar für ein Verkehrswertgutachten liegt bei 2.800,00 € inkl. Mehrwertsteuer, wobei die Berücksichtigung von z. B. Rechten und Lasten einen zusätzlichen Aufwand darstellen.
Welche Unterlagen werden für ein Wertgutachten benötigt?
Für ein Wertgutachten sind verschiedene Dokumente erforderlich, die Auflistung der erforderlichen Dokumente finden Sie 
Wir unterstützen Sie gerne bei der Einholung der erforderlichen Unterlagen, wenn Sie dies wünschen.
Ist ein Ortstermin erforderlich und wie läuft er ab?
Ja. Ein Ortstermin ist für die Wertermittlung unerlässlich, da der Gesamteindruck nur durch eine Außen- und Innenbesichtigung entsteht. Beim Termin vor Ort lichten wir die Räumlichkeiten, eventuelle Gebäudeschäden sowie sonstige Grundstücksmerkmale ab, nachdem Sie zugestimmt haben. Die Bilder erscheinen ausschließlich im Anhang des Gutachtens und dokumentieren den Zustand der zu bewertenden Liegenschaft.
Wieviel Zeit wird für die Fertigstellung eines Verkehrswertgutachtens benötigt?
Sobald die erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen und nach der Ortsbegehung werden je nach Objektart etwa vier bis sechs Wochen benötigt.
Was ist eine Anliegerbescheinigung und warum ist sie erforderlich?
Eine Anliegerbescheinigung ist ein amtliches Dokument. Hier sind Angaben zum Ausbau und zur Erschließungsbeitragssituation der Straße aufgeführt. Es bestätigt, ob es sich um einen Privatweg oder um eine Erschließungsanlagen im Sinne des Baugesetzbuchs handelt.
Die Anliegerbescheinigung ist für die Wertermittlung erforderlich, weil die Bodenrichtrichtwerte in der Regel als erschließungsbeitragsfrei ausgewiesen werden. Wenn gemäß der Anliegerbescheinigung jedoch noch Erschließungsbeiträge für die endgültige Herstellung der Straße anfallen, sind diese in der Wertermittlung zu berücksichtigen.
Warum darf der Grundbuchauszug maximal 3 Monate alt sein?
Der Grundbuchauszug dient als offizielles Dokument, das die aktuellen Eigentumsverhältnisse und alle relevanten Belastungen eines Grundstücks oder einer Immobilie wiedergibt. Da sich diese Angaben, wie etwa Eigentümerwechsel, Rechte und Lasten jederzeit ändern können, ist es wichtig, dass der Auszug möglichst aktuell ist. Ein veralteter Auszug könnte daher ungenaue oder unvollständige Informationen enthalten, was zu falschen Annahmen für die Wertermittlung führen würde.
Was ist eine Baulast?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Gemeinde, bestimmte bauliche Vorgaben oder Nutzungsvorgaben auf seinem Grundstück zuzulassen oder zu unterlassen. Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und verpflichten den Grundstückseigentümer zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen, so dass eine eingetragene Baulast einen Werteinfluss auf das zu bewertende Grundstück zur Folge haben kann.
Die Baulast trägt oft zur Sicherstellung von baurechtlichen Anforderungen. Diese Verpflichtungen wirken sich auf das Grundstück aus und können auch zukünftige Eigentümer binden.
Eine Baulast ist im Baulastenverzeichnis eingetragen, wobei im Bundesland Bayern die Eintragung im Grundbuch erfolgt.
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
„Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können insbesondere vorliegen bei besonderen Ertragsverhältnissen, Baumängeln und Bauschäden, baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen, Bodenverunreinigungen, Bodenschätzen sowie grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.“ § 8 ImmoWertV.
Wie wird der Verkehrswert (Marktwert) definiert?
Im Baugesetzbuch § 194 ist der Verkehrswert wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Für die Wertermittlung stehen drei normierte Verfahren zur Verfügung: Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren, wobei es der Sachverständigen obliegt, welches Verfahren Anwendung findet.
Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Qualifizierte und anerkannte Sachverständige erstellen ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten), da sie das nötige Fachwissen mitbringen. Diese Gutachten sind von entscheidender Bedeutung bei Finanzierungen, Erbangelegenheiten, Scheidungen oder Steuerlichen Angelegenheiten. Daher ist es wichtig, dass die Wertgutachten von unabhängigen Experten durchgeführt werden und das Gutachten den den Anforderungen der ImmoWertV entsprechen.
Warum wird ein Energieausweis für die Wertermittlung benötigt?
Ein Energieausweis ist wichtig, um die energetische Qualität eines Gebäudes transparent darzustellen, da die Einstufung des Gebäudes in die Energieeffizienzklassen A bis H einen Einfluss auf den Immobilienwert mit sich bringt. In Deutschland ist er bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben.
Welche Mieten werden für das Ertragswertverfahren berücksichtigt?
Das Ertragswertverfahren betrachtet vorrangig die marktüblichen Mieten, wobei Mieten von vergleichbaren Gebäuden in der gleichen Lage und mit ähnlicher Ausstattung zu berücksichtigen sind. Unterscheidet sich die tatsächliche Miete von der marktüblich erzielbaren Miete, fließt diese Abweichung als Über- oder Untermiete in die Wertermittlung ein, wobei ggf. eine Mietpreisbremse zu berücksichtigen ist.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und bitten Sie, das Formular vollständig auszufüllen.
Netzwerke zur Qualitätssicherung
Mit meinem Kollegen Sebastian Selzer habe ich das Gutachterkollektiv ins Leben gerufen. Neben dem stetigen fachlichen Austausch führen wir auch das Vier-Augen-Prinzip durch, das sichert die Qualität unserer Gutachten.
2025 Birgit Hüning
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