Glossar Immobilienbewertung

In der Immobilienbewertung werden viele Fachbegriffe verwendet, die wir hier auszugsweise näher erläutern. Das Glossar soll dazu beitragen, dass Prozesse und Grundlagen der Immobilienbewertung transparent dargestellt werden.

Bodenrichtwerte

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Bodenrichtwertgrundstücks. Das Bodenrichtwertgrundstück hat bestimmte festgelegte Eigenschaften wie Größe, Anzahl der Vollgeschosse, Art der Bebauung etc.
Das zu bewertende Grundstück sollte den Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstücks entsprechen. Bei Abweichungen kann eine Anpassung des Bodenrichtwertes durch Umrechnungskoeffizienten vorgenommen werden. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlicht sowohl die Bodenrichtwerte als auch die Umrechnungskoeffizienten.
Alternativ ermittelt die Sachverständige den Bodenwert auch über Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung.

Kaufpreissammlung

Die Kaufpreissammlung führt der örtliche Gutachterausschuss, hierfür übermittelt der Notar jeden Vertrag, der den Eigentumswechsel eines bebauten oder unbebauten Grundstücks beinhaltet, an den örtlichen Gutachterausschuss. Der Gutachterausschuss holt zu den übermittelten Verträgen weitere Informationen ein. Berechtigte Personen können Auszüge aus der Kaufpreissammlung einholen, z.B. Sachverständige im Rahmen einer Immobilienbewertung.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird in den §§ 24 bis 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschrieben. Es gibt das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren.
Direktes Vergleichswertverfahren:
Hierfür ist ein Auszug aus der Kaufpreissammlung, s.o. benötigt und statistisch ausgewertet.
Indirektes Vergleichswertverfahren:
Der Gutachterausschuss stellt einen Preis in €/m² Wohnfläche (Gebäudefaktor) zur Verfügung, dieser Wert wird mittels Umrechnungsfaktoren objektspezifisch angepasst.

Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren handelt es sich um ein weiteres normiertes Verfahren, es ist in den §§ 27 bis 34 der ImmoWertV beschrieben. Es werden unterschieden zwischen allgemeines, vereinfachtes und periodisches Ertragswertverfahren. Ein Auszug aus den Musteranwendungshinweisen zur ImmoWertV über den Ablauf der Ertragswertverfahren:

Die marktübliche Miete wird als Rohertrag angesetzt, wovon die Bewirtschaftungskosten in Abzug gebracht werden. Daraus ergibt sich der Reinertrag. Für das Ertragswertverfahren wird ein Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer und der Bodenwert benötigt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden berücksichtigt. Das können z.B. abweichende Erträge der marktüblichen Miete, Rechte und Belastungen, Instandhaltungsstau etc. sein. Das Ertragswertverfahren findet vor allem Anwendung bei renditeorientierten Objekten wie

• Eigentumswohnung
• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilien sowie
• Gemischt genutzte Immobilien

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist eine wichtige Kenngröße im Ertragswertverfahren. Vereinfacht ergibt er sich aus dem Verhältnis vom Jahresreinertrag zum Kaufpreis der Immobilie.
Der Liegenschaftszinssatz ist von örtlichen den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte zur Verfügung zu stellen und von der Sachverständigen gegebenenfalls an das Bewertungsobjekt angepasst.
Der Liegenschaftszinssatz ist nicht mit dem Zinssatz für Immobilienfinanzierungen vergleichbar.
Hohe Liegenschaftszinssätze deuten auf ein höheres Risiko hin, während niedrigere Liegenschaftszinssätze eher für Wertstabilität stehen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in den §§ 35 bis 39 der ImmoWertV dargestellt. Der Sachwert setzt sich aus den Herstellungskosten und dem Bodenwert zusammen, so dass dieses Verfahren geeignet ist für

• Einfamilienhäuser
• Doppelhäuser
• Doppelhaushälften, Reihenhäuser etc.

Der Sachwertfaktor ist eine Kennziffer zur Marktanpassung, so dass ein möglichst real erzielbarer Marktwert ermittelt wird. Die örtlichen Gutachterausschüsse stellen den Sachwertfaktor zur Verfügung, welcher von der Sachverständigen gegebenenfalls anzupassen ist.
Das Sachwertverfahren findet bei der Beleihungswertermittlung immer Anwendung, auch wenn es sich um Objekte handelt, die eher renditeorientiert sind.

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