Wann benötige ich eine Immobilienbewertung?
Erbauseinandersetzungen
Immobilienbewertung bei Erbschaft. Klarheit in schwierigen Zeiten.
Der Verlust eines Angehörigen bringt meist nicht nur tiefe Trauer mit sich, oft stehen Hinterbliebene vor wichtigen Entscheidungen:
- Was geschieht mit der geerbten Immobilie?
- Soll das Haus behalten, vermietet oder verkauft werden?
- Fällt eine Erbschaftssteuer an?
Eine professionelle und belastbare Immobilienbewertung nach ImmoWertV schafft im Erbfall die Grundlage, die Sie zur Beantwortung dieser Fragen benötigen. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ermöglicht es,
- Erbschaftsteuer korrekt zu bemessen
- Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft zu vermeiden
- fundierte Entscheidungen über die weitere Nutzung der Immobilie treffen zu können.
Als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung und Bausachverständige in Hamburg begleite ich Sie in dieser sensiblen Phase und ermittle den neutralen tatsächlichen Wert der Immobilie in Hamburg, damit Sie Klarheit haben.
Scheidung Zugewinnausgleich – Unabhängige Bewertung in emotionalen Zeiten
Wenn zwei Menschen heiraten oder sich zu einer eingetragenen Lebenspartnerschaft entschließen und keinen notariellen Vertrag abschließen, leben sie im Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363-, Abs. 1 BGB).
Das Vermögen beider Partner bleibt grundsätzlich getrennt, erst wenn die Zugewinngemeinschaft endet, sei es durch Scheidung, Tod oder Ehevertrag, wird der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs zwischen beiden Partnern ausgeglichen. (§ 1363, Abs. 2 BGB).
Gehört eine Immobilie zum Vermögen eines oder beider Ehepartner, spielt eine unabhängige, nachvollziehbare und präzise Wertermittlung eine entscheidende Rolle. Der Verkehrswert der Immobilie bildet die Grundlage für die Berechnung des Zugewinnausgleichs nach § 1378 BGB. Der Ehepartner mit dem geringeren Vermögenszuwachs erhält die Hälfte der Differenz beider Zugewinne.
Eione fehlerhafte oder unvollständige Bewertung kann dabei zu erheblichen finanzielle Nachteilen führen.
Als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung in Hamburg erstelle ich unabhängige und gerichtsfeste Verkehrswertgutachten. Am besten sind beide Ehepartner bei dem Ortstermin anwesend, so dass sich alle Beteiligten auf eine gesicherte, nachvollziehbare Grundlage einigen können.
Steuerliche Zwecke
Wenn eine Immobilie vererbt, verschenkt oder im Rahmen betrieblicher Vorgänge übertragen wird, fordert das Finanzamt eine steuerliche Abgabe.
Das Finanzamt bewertet Ihre Immobilie pauschal ohne Ortsbegehung. Modernisierungsstau, Bauschäden, Rechte und Belastungen bleiben unberücksichtigt. Demnach kann es sein, dass der Wert der geerbten oder übertragenen Immobilie viel zu hoch angesetzt wird und die Erbschaft- oder Schenkungsteuer nicht auf den realen Wert ermittelt wird.
Mit dem Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) besteht die Möglichkeit, in Form eines Verkehrswertgutachtens den realen Wert zu ermitteln und somit die Erbschaft- oder Schenkungsteuer anhand des realen Verkehrswerts zu reduzieren. Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein Gutachten
- des zuständigen Gutachterausschusses
- von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.
Kaufpreisaufteilung für vermietete Immobilien
Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks setzt sich der Gesamtkaufpreis aus einem Bodenwert- und einem Gebäudewertanteil zusammen. Für die steuerliche Gebäudeabschreibung (AfA) ist grundsätzlich nur der Gebäudewertanteil maßgeblich, der Wert von Grund und Boden ist nicht abnutzbar.
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zur Verfügung. Die BMF-Arbeitshilfe kann eine überschlägige Orientierung ermöglichen, sie ersetzt jedoch nicht eine individuelle Immobilienbewertung mit Ortsbesichtigung. Typisierte Berechnungen können die besonderen Eigenschaften einer konkreten Immobilie nur eingeschränkt abbilden, während eine Immobilienbewertung nach ImmoWertV
- die konkrete Mikrolage in Hamburg und im jeweiligen Stadtteil
- den tatsächlichen baulichen Zustand
- Modernisierungen und Instandhaltungsstau
- Bauqualität und Ausstattungsstandard
- Grundriss und funktionale Nutzbarkeit
- den Energetischen Zustand
- die marktüblich erzielbare Miete
- privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Beschränkungen berücksichtigt.
Ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung untersucht die Immobilie individuell und ermittelt den anteiligen Boden- und Gebäudewert. Das Gutachten kann als fachliche Bewertungsgrundlage für die steuerliche Beratung und die Dokumentation gegenüber dem Finanzamt dienen. Eine steuerliche Beratung oder verbindliche Zusage zur Anerkennung eines bestimmten Gebäudeanteils ist damit nicht verbunden.
Bewertung von Rechten und Belastungen
Rechte und Belastungen können den Wert der Immobilie stark beeinflussen. Unterschieden wird zwischen in Privatrecht und öffentliches Recht.
Die privatrechtlichen Beschränkungen lassen sich wiederum unterteilen in beschränkt dingliche Rechte und gesetzliche Rechte.
1. Beschränkt dingliche Rechte
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, §§ 1090 bis 1093 BGB
z.B. Wohnungsrecht, Wohn- und Mitbenutzungsrecht, Nießbrauch,
Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht (§ 31 WEG) - Grunddienstbarkeiten
Wegerecht (Geh- und Fahrtrecht), Leitungsrecht, Unterbaurecht, Unterfahrtrecht - Reallast
Leibrente, Zeitrente,
Geld-, Sach- oder Dienstleistungen, Erbbauzins - Erwerbsrechte
dingliches Vorkaufsrecht, Vormerkung - Grundstücksgleiche Rechte
Erbbaurecht, Jagd- und Fischereirecht, Bergwerkseigentum, Schiffseigentum, eingetragene Luftfahrzeuge
2. Gesetzliche Rechte
- Notwegerecht
- Überbau
Die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen sind in verschiedenen Gesetzen verankert und können einen Einfluss auf den Verkehrswert darstellen. Hier werden beispielhaft häufiger auftretende einige Punkte benannt, die sicher nicht abschließend sind:
- Baulasten: Sie dienen dazu, eine Baugenehmigung zu ermöglichen. Z.B. Abstandsflächenbaulast, Stellplatz- und Freiflächenbaulast, Erschließungs- und Überfahrtbaulast
- Altlasten: Auskünfte geben Hinweise, ob ein zu bewertendes Grundstück als Verdachtsfläche eingestuft ist. Altlasten können insbesondere bei Tierhaltung, KFZ-Werkstätten, Tankstellen, Chemiewerke etc. auftreten. Belastete Böden können beispielsweise die Nutzung einschränken oder den Austausch des kontaminierten Bodens erfordern. Beides hat einen Einfluss auf den Verkehrswert.
- Erschließungsbeiträge: Die Anliegerbescheinigung gibt Auskunft, ob eine Straße endgültig hergestellt wurde oder ob sie bereits erschließungsbeitragsfrei ist. Hier kann ein Einfluss auf den Verkehrswert entstehen, wenn noch Gebühren für die endgültige Herstellung anfallen. Die Bodenrichtwerte werden regelhaft erschließungsbeitragsfrei ausgewiesen. Fallen jedoch zukünftig Gebühren für die endgültige Herstellung an, ist die im Verkehrswert zu berücksichtigen.
- Denkmalschutz: Denkmalgeschützte Gebäude unterliegen einer eingeschränkten Modernisierbarkeit / Umbaufähigkeit, das kann die Marktgängigkeit einschränken. Denkmalgerechte Sanierungen in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde können zu höheren Sanierungskosten / Investitionen führen. Andererseits lassen sich die Kosten steuerlich abschreiben, Denkmal-AfA. Genau dieser steuerliche Vorteil kann zu einer erhöhten Nachfrage bei Investoren führen. Ein besonderer Charakter, historische Bausubstanz sowie ein gut erhaltenes Stadtbild ziehen oftmals bestimmte Käuferschichten an. Es ist im Einzelfall abzuwägen, ob ein Werteinfluss aufgrund der Eigenschaft Denkmalschutz besteht.
Immobilienkauf und -verkauf
Immobilienkauf
Im Rahmen einer unabhängigen Immobilienkaufberatung erhalten Sie Hinweise zu vorhandenen Bauschäden, dringend notwendigen Sanierungen, energetisch sinnvolle Maßnahmen. Ich biete Ihnen als Architektin, Sachverständige für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung unterschiedliche Optionen zur Hauskaufberatung an.
Immobilienverkauf ohne Makler
Ich unterstütze Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie ohne Makler als Immobiliensachverständige und Bausachverständige in Hamburg bei der Ermittlung des marktgerechten Verkehrswerts.
Ich betrachte Ihre Immobilie ganzheitlich und bewerte sie neutral, unabhängig und marktgerecht unter Berücksichtigung der Immobilienwertermittlungsverordnung und sonstigen rechtlichen Vorgaben.
Verkürzte Restnutzungsdauer
Ist die Bausubstanz marode, sind die Grundrisse veraltet und entsprechen nicht mehr den aktuellen Anforderungen oder liegt eine rechtliche Einschränkung zur Nutzbarkeit Ihrer Immobilie vor, kann sich die Nutzungsdauer verkürzen. Ein Nutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann hilfreich sein.
Ist Ihre vermietete Immobilie in Hamburg baulich überaltert, weist sie erhebliche Mängel auf oder entsprechen die vorhandenen Grundrisse und Ausstattungsstandards nicht mehr den heutigen Anforderungen? Auch rechtliche Einschränkungen, die die Nutzung oder Vermietbarkeit begrenzen, können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verkürzen.
Ein qualifiziertes Nutzungsdauergutachten kann in solchen Fällen eine fundierte Grundlage für die steuerliche Bewertung bilden. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann damit unter bestimmten Voraussetzungen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes nachgewiesen werden. Dadurch kann gegebenenfalls ein höherer jährlicher Abschreibungsbetrag berücksichtigt werden.
Als Architektin und als Sachverständiger für Immobilienbewertung sowie Bauschadenbewertung in Hamburg prüfe ich die technische, wirtschaftliche und rechtliche Situation Ihrer Immobilie und erstelle eine nachvollziehbare Dokumentation zur verbleibenden Nutzungsdauer.
Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen
Soll eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt werden, ist eine belastbare Immobilienbewertung durch eine Immobiliensachverständige zum maßgeblichen Übertragungs- oder Entnahmestichtag häufig von großer Bedeutung. Dies gilt beispielsweise bei einer Privatentnahme, Betriebsaufgabe, Umstrukturierung, Änderung der betrieblichen Nutzung oder Neuordnung des Betriebsvermögens.
Ein qualifiziertes Immobiliengutachten nach § 194 BauGB dokumentiert die wertrelevanten Eigenschaften des Grundstücks und Gebäudes zum Bewertungsstichtag. Es kann damit eine wichtige Grundlage für die steuerliche Beratung, die Bilanzierung und die Abstimmung mit dem Finanzamt bilden.
Bei betrieblich genutzten Immobilien ist außerdem sorgfältig zwischen Grundstück, Gebäude, Betriebsvorrichtungen und sonstigen betrieblichen Wirtschaftsgütern zu unterscheiden. Diese Abgrenzung kann für die steuerliche Behandlung und die Wertermittlung von Bedeutung sein.
Verkehrswertgutachten Betreuung und Vormundschaft
Wenn Menschen unter gerichtlicher Betreuung stehen und Immobilieneigentum besitzen, obliegt die Verwaltung oder Veräußerung des Eigentums dem gerichtlich bestellten Betreuer. Soll die Immobilie z. B. aus finanziellen Gründen verkauft werden, verlangt das Vormundschaftsgericht in der Regel vor der Erteilung der Verkaufsermächtigung ein unabhängiges Verkehrswertgutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen. Erst auf Basis eines anerkannten Gutachtens kann das Gericht über die Genehmigung der Veräußerung entscheiden. Als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung nach der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024 erstelle ich unabhängige Immobiliengutachten für Gerichte und Betreuer.
Insolvenz, Zwangs- und Teilversteigerung
Bei Auflösungen von Eigentümergemeinschaften, zur Abwicklung von Gläubigeransprüchen oder im Rahmen von Teilungsverfahren ist ein fundiertes Verkehrswertgutachten entscheidend. Gerichte beauftragen unabhängige und qualifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, um den Verkehrswert der Immobilie gemäß § 194 BauGB zu ermitteln. Dieses Gutachten bildet die Grundlage für den gerichtlich festgestellten Wert, der für Bieter, Gläubiger und alle Verfahrensbeteiligten von zentraler Bedeutung ist.
Städtebauliche Sanierung nach BauGB
Zweck der städtebaulichen Sanierung
Die städtebauliche Sanierung dient dazu, städtebauliche Missstände zu beseitigen. Sie kommt zur Anwendung, wenn ein öffentliches Interesse besteht und das betroffene Sanierungsgebiet eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt:
- Das Gebiet entspricht nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.
- Das Gebiet erfüllt nicht die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung.
- Das Gebiet ist nach Lage und Funktion in der Erfüllung seiner Aufgaben beeinträchtigt.
Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen
Die im Sanierungsgebiet erforderlichen und festgelegten Maßnahmen werden unter anderem durch öffentliche Fördergelder finanziert.
Eigentümer eines Grundstücks im Sanierungsgebiet sind verpflichtet, einen Ausgleichsbeitrag zu entrichten. Der Ausgleichsbeitrag entspricht der Differenz zwischen Anfangswert und Endwert des Grundstücks.
Anfangswert und Endwert im Sanierungsgebiet
Der Anfangswert bezeichnet den Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergeben hätte, wäre die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden.
Der Endwert bezeichnet den Bodenwert, der sich für das Grundstück tatsächlich aufgrund der durchgeführten städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen ergibt.
Enteignung, Entschädigung
Bei einer Enteignung dient die Immobilienbewertung dazu, den Verkehrswert des betroffenen Grundstücks und eine angemessene Entschädigung nachvollziehbar zu ermitteln. Bewertet werden insbesondere Grundstück, Gebäude, Außenanlagen, Rechte, Belastungen sowie die rechtlich zulässige Nutzung zum maßgeblichen Bewertungsstichtag.
Eine Entschädigung kann neben dem Grundstückswert auch weitere Vermögensnachteile umfassen, etwa Kosten für Ersatzbeschaffung, Umzug, Betriebsverlagerung oder die Beeinträchtigung eines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs. Entscheidend ist, welche Eigentumsposition durch die Enteignung tatsächlich entzogen oder eingeschränkt wird.
Eine fachgerechte Wertermittlung schafft eine belastbare Grundlage für Verhandlungen mit dem Vorhabenträger, Behörden oder im gerichtlichen Entschädigungsverfahren. Sie kann außerdem prüfen, ob angebotene Entschädigungsbeträge marktgerecht und vollständig sind. Besonders wichtig sind ein klar definierter Bewertungsstichtag, eine vollständige Dokumentation und die Berücksichtigung aller wertrelevanten Rechte und Nachteile. Bei strittigen Fällen liefert ein unabhängiges Verkehrswertgutachten eine sachverständige Grundlage für die Durchsetzung berechtigter Ansprüche. Die Immobilienbewertung bei Enteignung und Entschädigung sorgt dafür, dass der wirtschaftliche Wertverlust transparent, objektiv und nachvollziehbar ermittelt wird.
Umlegungsverfahren . Grundstückstausch – Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten
Das Umlegungsverfahren (§§ 45 bis 84 BauGB) ist ein Grundstückstauschverfahren, in dem Grundstücke so aufgeteilt werden, dass nach Lage, Form und Größe wirtschaftlich nutzbare Grundstücke entstehen. Zweck ist die Erschließung und Neugestaltung von Gebieten.