Häufig gestellte Fragen
Die Bewertung einer Liegenschaft kann sehr komplex sein. Es sind einige Unterlagen und Daten erforderlich, die ich auswerte und bewerte, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale fließen ein, so dass eine Immobilienbewertung stets individuell ist. Hier finden Sie Antworten zu häufig gestellte Fragen und Wissenswertes zur Immobilienbewertung.
Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Für ein Wertgutachten sind verschiedene Dokumente erforderlich, die Auflistung der erforderlichen Dokumente finden Sie 
Bei Bedarf unterstützen wir Sie bei der Einholung der erforderlichen Unterlagen.
Wie wird der Verkehrswert (Marktwert) definiert?
Im Baugesetzbuch § 194 ist der Verkehrswert wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Für die Wertermittlung stehen drei normierte Verfahren zur Verfügung: Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren, wobei es der Sachverständigen obliegt, welches Verfahren Anwendung findet.
Wie zuverlässig sind Online-Bewertungstools?
Die Werte aus Online-Bewertungstools basieren in der Regel auf Algorithmen und nicht auf tatsächliche Kaufpreise.
Online-Bewertungen ersetzen nicht die präzise Verkehrswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch qualifizierte Sachverständige oder Gutachter:innen.
Online-Bewertungen werden von öffentlichen Institutionen, Banken etc. nicht anerkannt, meist dienen kostenlose Onlinebewertungen eher als Werbezweck.
Warum darf der Grundbuchauszug für die Immobilienbewertung nicht älter als ca. 3 Monate sein?
Der Grundbuchauszug dient als offizielles Dokument, das die aktuellen Eigentumsverhältnisse und alle relevanten Rechte und Belastungen eines Grundstücks oder einer Immobilie wiedergibt. Da sich die Eintragungen ändern können, ist es wichtig, dass der Auszug möglichst aktuell ist. Ein veralteter Auszug könnte ungenaue oder unvollständige Informationen enthalten, was zu falschen Annahmen für die Wertermittlung führen würde.
Was ist eine Anliegerbescheinigung und warum ist sie erforderlich?
Eine Anliegerbescheinigung ist ein amtliches Dokument. Hier sind Angaben zum Ausbau und zur Erschließungsbeitragssituation der Straße aufgeführt. Es bestätigt, ob es sich um einen Privatweg oder um eine Erschließungsanlagen im Sinne des Baugesetzbuchs handelt.
Die Anliegerbescheinigung ist für die Wertermittlung erforderlich, weil die Bodenrichtrichtwerte in der Regel als erschließungsbeitragsfrei ausgewiesen werden. Wenn gemäß der Anliegerbescheinigung jedoch noch Erschließungsbeiträge für die endgültige Herstellung der Straße anfallen, sind diese in der Wertermittlung zu berücksichtigen.
Was ist eine Baulast?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Gemeinde, bestimmte bauliche Vorgaben oder Nutzungsvorgaben auf seinem Grundstück zuzulassen oder zu unterlassen. Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und verpflichten den Grundstückseigentümer zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen, so dass eine eingetragene Baulast einen Werteinfluss auf das zu bewertende Grundstück zur Folge haben kann.
Die Baulast trägt oft zur Sicherstellung von baurechtlichen Anforderungen. Diese Verpflichtungen wirken sich auf das Grundstück aus und können auch zukünftige Eigentümer binden.
Eine Baulast ist im Baulastenverzeichnis eingetragen, wobei im Bundesland Bayern die Eintragung im Grundbuch erfolgt.
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
„Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können insbesondere vorliegen bei besonderen Ertragsverhältnissen, Baumängeln und Bauschäden, baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen, Bodenverunreinigungen, Bodenschätzen sowie grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.“ § 8 ImmoWertV.
Warum wird ein Energieausweis für die Wertermittlung benötigt?
Ein Energieausweis ist wichtig, um die energetische Qualität eines Gebäudes transparent darzustellen, da die Einstufung des Gebäudes in die Energieeffizienzklassen A bis H einen Einfluss auf den Immobilienwert mit sich bringt. In Deutschland ist er bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben.
Was mindert den Wert einer Immobilie am stärksten?
Diese Faktoren spielen eine wesentliche Rolle:
Die Lage hat einen wesentlichen Einfluss auf den Wert der Immobilie, das spiegelt sich meist in den Bodenrichtwerten wider. Faktoren wie z.B. Lärm, schlechte Infrastruktur etc. können ggf. objektspezifisch berücksichtigt werden.
Ein Instandhaltungsstau, ein schlechter baulicher Zustand, der gegebenenfalls zu größeren Folgeschäden wie z.B. Schimmel, Feuchteschäden etc. führt. Unterlassenen Modernisierungen, keine bzw. veraltete Dämmung der Außenhülle, alte Heizungen, alte Fenster. Je höher der zu erwartende Investitionsbedarf ist, desto höher fällt der Abschlag gegenüber einem vergleichbaren, intakten Objekt aus.
Rechtliche oder umweltbezogene Belastungen wie z.B. Baulasten, Wegerechte, Nießbrauch oder Altlasten, Bodenverunreinigungen.
Was steigert den Wert einer Immobilie?
Es gibt einige Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie steigern lässt, insbesondere zählen dazu:
Energetische Sanierungen
Hierzu zählen Dämmung des Daches und der Fassade, Erneuerung der Fenster, effiziente Heizungen, Installation von erneuerbaren Energien
Badmodernisierungen
So können sich z.B. kobaltblaue Fliesen an den Wänden und auf dem Boden aus den 1960er Jahren wertmindernd auswirken, da die Optik nicht mehr den heutigen Geschmack eines Großteils der Marktteilnehmer entspricht. Dies wirkt sich negativ auf die Marktgängigkeit aus.
Zudem können in den Originalfliesen sowie im Kleber Stoffe verarbeitet sein, die aus heutiger Sicht als Gefahrenstoff zählen, z.B. Asbest, Schwermetalle und PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe).
Gepflegtes Erscheinungsbild
Eine Immobilie mit einem gepflegten und sauberen Erscheinungsbild hat einen höheren Einfluss auf die Marktgängigkeit.
Angebot und Nachfrage
Je höher die Nachfrage nach Immobilien ist bei gleichzeitig knappem Angebot, führt das in der Regel zu höheren Preisen, sofern die Lage, Zustand sowie Ausstattung der Immobilie attraktiv sind.
Wie lange ist ein Verkehrswert gültig?
Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag, z.B. bei
- Erbe, Nachlass: Todestag eines Erblassers
- Scheidung: Tag der Zustellung des Scheidungsantrags
- Schenkung: Tag der Auflassung gemäß § 925 BGB
Lohnt sich ein Verkehrswertgutachten, um Steuern zu sparen?
In den meisten Fällen lohnt sich ein Verkehrswertgutachten beispielsweise als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Das Finanzamt führt keine Ortsbegehungen durchführt, somit bleiben Instandhaltungsstau, Bauschäden oder andere besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale unberücksichtigt. Rechte und Belastungen wie z.B. Nießbrauch, Wohnrecht etc. werden ebenfalls nicht berücksichtigt. Im Verkehrswertgutachten werden diese Komponenten berücksichtigt und fließen in die Immobilienbewertung ein.